Planvolle Weitergabe des Immobilienvermögens wird noch wichtiger

Die erste Steuererhöhung 2023 kommt direkt zu Neujahr. In Form der Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Zu finden ist dieses im Jahressteuergesetz unter der Überschrift "Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung".

Bis zu 50% mehr Steuer können ab nächstem Jahr fällig werden, wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird. 
Dabei wird nicht direkt an der Steuerschraube gedreht, sondern das Ertragswertverfahren geändert. Der zweite Hebel ist die Erhöhung des Regionalfaktors. In der Spitze liegt dieser Multiplikator bei 1,1. Zukünftig bei 1,5. Je nach nach Region wird es doppelt teurer durch die Bewertung des Hauses und die Bewertung der Lage dieses Hauses.

Bislang kann man Immobilien zumindest innerhalb der Familie erbschaftssteuerfrei oder schenkungssteuerfrei weitergeben. Zum einen, dadurch, dass die Familie mindestens 10 Jahre im Haus wohnen bleibt, zum anderen durch die hohen Freibeträge. Ein Ehegatte hat 500.000 Euro Freibetrag. Die Kinder 400.000 Euro. Eine Lebensgefährtin ohne Trauschein hat aber lediglich 20.000 Euro.

Mit der Gesetzesänderung kann die Immobilie über Nacht erheblich mehr wert sein. Und schnell ist der Freibetrag überschritten und Erbschaftssteuer zu zahlen. Bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen dürfte der Anstieg „leicht bei 20 bis 30 %“ liegen, schätzt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Bei gewerblichen Immobilien steht eine Verdoppelung im Raum, hat die „WirtschaftsWoche“ ausgerechnet.

Ein Haus soll für die Steuerberechnung am gemeinen Wert geschätzt werden. Also an dem Preis, der aktuell bei einem Verkauf zu realisieren sein könnte. Wie stark die Immobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen sind, dürfte jedem aufgefallen sein. Und hier kann man sich auch schon vorstellen, wo der Streit mit dem Finanzamt beginnt. Welchen Wert hat das Haus? Gegen zu hohe behördliche Bewertungen gilt es sich zu wehren. Hilfreich ist ein Sachverständigengutachten, um gegen Steuerbescheide aus der Amtsstube Widerspruch einzulegen.

Doch schon vorher kann man aktiv werden: Freibeträge frühzeitig nutzen! Für 2022 noch einen Notartermin zu bekommen, um noch unter alten Prämissen ein Haus zumindest teilweise zu übertragen, wird schwierig werden und überstürzt sollten solche Entscheidungen ohnehin nicht fallen.

Stattdessen gilt es, das Thema noch ernster zu nehmen und langfristig zu planen, um Freibeträge mehrfach zu nutzen. Nach 10 Jahren stehen sie wieder zur Verfügung. Familien vergessen bei der Vermögensaufstellung immer wieder, wie "steinreich" sie sind. Das selbstgenutzte Haus plus bei manchen die geerbte Immobilie der Eltern macht viele unbewusst zu Millionären. Zumindest für das Finanzamt.